法拍房详解:如何捡漏、注意事项及竞拍技巧

导语:法拍房作为一种捡漏的机会,但如果不慎选择不当,可能会带来诸多麻烦。本文将详细介绍法拍房的相关注意事项,包括竞拍程序、起拍价规定以及网络拍卖平台等。同时,还会分享参与竞拍前需要了解的三个关键问题,帮助您更好地把握法拍房的机会。

法拍房详解:如何捡漏、注意事项及竞拍技巧

捡漏是能捡漏的,但是捡不好的话,也会有很多麻烦事啰嗦事儿的。

接下来我们就来说一说法拍房的一些相关注意事项吧。

1.所谓的法拍房就是司法拍卖的一些房屋,而主要的就是供人居住的居住用房。

法院在强制执行的过程中,针对一些被执行人名下的房屋等不动产可以采取查封评估拍卖的方式进行。

拍卖的所得款理所当然是要进入法人账户之后用于偿还本之前的欠款的,那么房屋仍然是由竞拍人所拍得了。

这个拍卖并不是像电视上所演的那种敲槌一次、两次、三次、成交那样。

根据最新的规定以及司法实践中的做法,现在的拍卖基本上都是通过网络进行的,而主要的场所就是淘宝和京东。

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》(法释〔2016〕18号)第二条人民法院以拍卖方式处置财产的,应当采取网络司法拍卖方式,但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置,或者不宜采用网络拍卖方式处置的除外。

基本上一个省份是采用一个网站来进行的,比如在东北的辽宁就是在京东网上拍卖,在京东网的首页有一个司法拍卖的窗口,在这里就可以进行竞买了。

2.具体拍卖的程序,我们这里不再赘述,因为不是本文讨论的重点。

只不过需要注意的是,对于房屋拍卖来说,网络拍卖是采取“两拍两降”的方式。

首先,法院会确定房产的评估价或者是市场价,在此基础上再确定拍卖的保留价。

第1次拍卖的保留价,也就是起拍价,是参照评估价、市场价确定的。这可以在评估价、市场价的基础上降低,但是最终的数额不能低于评估价市场价的70%。

如果第1次拍卖流拍了以后,法院可以进行第2次拍卖。第2次拍卖在第1次流拍价的基础上,最多可以降20%,也就是不得低于第1次流拍价的80%。

这也就意味着,如果两次降到底的话,最终的第2次的起拍价可能仅仅为评估价的56%,这个价格实在是很低了。

3.也正是因为如此,很多人就觉得法拍房有可能会捡漏,所以就动了这个心思,看看能不能真正捡到漏。

这个时候,也就涉及到法拍房中需要注意的事项了。

作为准备参与竞买的人,主要考虑的有三件事(这也是在参与竞买之前必须要了解的三件事):

第一,是看房屋能否顺利更名过户。如果房屋存在抵押没有消除,或者属于小产权房,则买受以后,难以顺利更名过户。

第二,是看房屋的相关税费。房屋在更名过户的时候自然而然是要交费的,这是正常的费用。

但在此之外,房屋有可能拖欠物业费、水费等,这个在法院拍卖公告也会写明白。如果拖欠时间较长的话,费用也可能会不小。在这种情况下,即便房屋拍卖的起拍价很低,但是由于拖欠了各种的费用,造成最终竞买者付出的钱款就很高。

第三,也是最重要的问题。就是看一下房屋是否为净房。

也就是说,如果竞买成功,更名过户之后,是否可以直接搬进去居住?

因为,在现实中,有一些无赖的被执行人有可能故意设置一些障碍,不愿意腾房。

比如,找一个年纪比较大的亲属,让其居住在屋内,甚至“誓与房屋共存亡”。

在这种情况下,即便购买成功了,法院也很难将占着房屋的人腾退。这样,买受人就很亏了,既付出了钱款、又无法得到房屋。

结语:对于准备参与法拍房竞拍的人来说,了解房屋的抵押情况、相关税费以及是否为净房等问题至关重要。只有在充分了解这些注意事项的前提下,才能在法拍房中捡漏并避免不必要的麻烦。希望本文的介绍和技巧能够帮助到您,让您能够在法拍房中取得更好的结果。

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允道律师允道律师
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